ALLOGGI PRIVATI LOCAZIONI BREVI

Normativa:

• Art.4 D.L. 24 aprile 2017 n.50, convertito in legge 21 giugno 2017 n. 96
• Codice civile
• Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate
• Art. 21 bis della L.R. 28 luglio 2017 n.16 introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n.23
• Art 1, comma 595, 596, 597 L.178 del 30 dicembre 2020  "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023"

Art. 21 bis (Locazione occasionale a fini ricettivi) L.R. 28 luglio 2017 n.16

1. La locazione occasionale a fini ricettivi è consentita previa comunicazione al comune territorialmente competente con l'indicazione del periodo di disponibilità e, comunque, in coincidenza con l'eventuale inserimento dell'unità immobiliare su un portale web di vendita on line.
2. Il locatore comunica a fini statistici all'Assessorato regionale competente in materia di turismo i dati sul movimento dei clienti alloggiati secondo i termini e le modalità stabiliti dalla Giunta regionale e effettua le comunicazioni di pubblica sicurezza ai sensi del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) all'autorità competente per territorio.
3. All'attività di cui al comma 1 si applicano le disposizioni di cui all'articolo 16, comma 8.".

Persone fisiche

(pur non essendo di competenza specifica di codesto Assessorato, si riporta di seguito quanto previsto dal D.L. 24 aprile 2017 n.50 e normative successive)

contratto di locazione di immobili a destinazione d’uso abitazione (inseriti nella categoria catastale da A/1 a A/11 - tranne A/10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine etc), di durata non superiore a 30 giorni su base annua (per ogni contratto chiuso), stipulato in forma scritta tra persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

E’ possibile locare anche singole camere.

La normativa del 2017 non contempla un numero massimo di giorni su base annua entro i quali l’attività di disponibilità dell’alloggio possa essere resa, nè un numero massimo di immobili..

Quest’ultimo punto però, è stato modificato dall’art. 1, comma 595 della L.178/2020, di seguito riportato:

595. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. 

596. Il comma 3-bis dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, è abrogato.

597. All’articolo 13-quater del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, sono apportate le seguenti modificazioni:a) il comma 4 è sostituito dal seguente: « 4. Ai fini della tutela dei consumatori, presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo è istituita una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, fermo
restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali. La banca di dati raccoglie e ordina le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili di cui al presente comma. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano trasmettono al Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo i dati inerenti alle strutture ricettive e agli immobili di cui al presente comma con i relativi codici identificativi regionali, ove adottati. Con decreto del Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo, da adottare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, sono stabilite le modalità di realizzazione e di gestione della banca di dati e di acquisizione dei codici identificativi regionali nonché le modalità di accesso alle informazioni che vi sono contenute »;
b) i commi 5 e 6 sono abrogati;
c) al comma 7, dopo le parole: « strutture ricettive, » sono inserite le seguenti: « i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo, ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, » e le parole: « il codice identificativo » sono sostituite dalle seguenti: « i codici di cui al comma 4 ».

Le locazioni turistiche non costituiscono attività ricettiva.

Possono prevedere anche servizi accessori alla locazione:

• fornitura biancheria
• pulizia locali (non durante l’arco contrattuale)
• utilizzo utenze telefoniche, wi-fi, acqua e corrente elettrica)
• non può essere reso qualsiasi altro servizio che richiede un minimo di organizzazione (colazione o somministrazione di cibi e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti (in questi casi, infatti, sarebbero servizi riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale
• Il regime delle locazioni brevi si applica anche: alle sublocazioni, ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi

Persone giuridiche

La disciplina della locazione breve recata dal D.L. 50/2017 non si applica alle persone giuridiche.
E' consentita la locazione sino a n. 2 immobili ubicati nello stesso comune e comuni limitrofi; in base alla normativa regionale vigente (art. 16 comma 6 della L.R. 16/2017) con la gestione di tre o più immobili situati nello stesso comune o in comuni limitrofi si rende obbligatorio creare un esercizio di C.A.V. (Case e Appartamenti per Vacanze) con relativa classificazione

Obblighi per il locatore di Alloggio Privato

In base all’art. 21 bis della L.R. 16 del 28 luglio 2017 n.16 “Norme in materia di Turismo”, introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n. 23 recante disposizioni in materia di locazione occasionale ai fini ricettivi si prevede:

• al comma 1 l’obbligo, per il locatore, di comunicare in via preventiva al Comune competente per territorio (in base all’ubicazione dell’alloggio) la disponibilità dell’immobile per la locazione e l’indicazione del relativo periodo (es: dal 01/01/2021 al 31/12/2021 - dal 01/04 al 31/10);
   
• al comma 2 la comunicazione obbligatoria dei dati sui movimenti dei clienti alloggiati - prevista dal D. Lvo 322/89 in materia di rilevazione statistica nell’ambito del Sistema Statistico Nazionale (SISTAN) - secondo le modalità ed i termini stabiliti dalla Giunta regionale (attraverso il portale SIRED utilizzando le credenziali di accesso rilasciate dall’Assessorato al Turismo - Ufficio Territoriale competente per territorio);
   
• comunicazione di pubblica sicurezza ex art.109 TULPS (comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura competente, in via telematica attraverso il portale Alloggiatiweb utilizzando le credenziali rilasciate dalla stessa;
   
• al comma 3 l’estensione alle locazioni occasionali ai fini ricettivi delle disposizioni recate dall’articolo 8 L.R. 16/2017, relative all’istituzione di uno specifico registro regionale e all’obbligo di esposizione dell’identificativo univoco numerico (I.U.N.) per la commercializzazione on-line dell’offerta ricettiva.

Si consiglia inoltre di informarsi circa gli altri adempimento fiscali e tributari previsti (eventuale tassa di soggiorno, cedolare secca etc), non di competenza di questi Uffici, contattando direttamente gli Enti preposti.

Per rendere disponibile l’alloggio per locazioni brevi a fini turistici è necessario seguire il successivo iter:

1) Comunicazione preventiva al Comune competente, in base all’ubicazione dell’immobile circa la disponibilità dell’immobile e l’indicazione del relativo periodo, indicando i dati catastali dello stesso e prestando attenzione a non omettere la categoria che deve essere ricompresa tra A/1 - A/11 (tranne A/10)

Qualora gli Alloggi siano più di 1 o abbiano sub differenti, si dovrà compilare un modulo per ciascuno di essi, al fine della successiva attribuzione, a cura dell'Assessorato al Turismo, del codice IUN che identifica ciascun alloggio.

• Modello Comunicazione al Comune per Persone Fisiche
• Modello Comunicazione al Comune per Persone Giuridiche

2) compilazione del modulo indirizzato all’Ufficio Territoriale competente, trasmesso via e.mail, pec (tur.or@regione.sardegna.it - tur.or@pec.regione.sardegna.it )  o consegnato a mano direttamente presso gli  Uffici siti in Piazza Eleonora, 19 ad Oristano (tel 0783 308 691) dal lunedì al venerdì dalle 09.00 alle 13.00 e martedì e mercoledì dalle 16.00 alle 17.00, per l’attribuzione dello IUN e delle credenziali di accesso al Sired, unitamente a copia della comunicazione preventiva trasmessa al comune (anche se il modulo la indica come facoltativa, ma indispensabile ai fini dell’istruttoria) e copia di un documento di identità in corso di validità.

• Modello Comunicazione all'Assessorato al Turismo per Persone Fisiche
• Modello Comunicazione all'Assessorato al Turismo per Persone Giuridiche

3) presentazione dei 2 moduli su indicati alla Questura competente al fine del rilascio delle credenziali di accesso al portale Alloggiatiweb per la trasmissione obbligatoria dei dati degli ospiti ai fini degli della pubblica sicurezza.